以输出“养老服务管理”见长的丹麦某大型私人养老公寓运营商进军中国两年多，却难以在中国找到合作伙伴。“很多都以养老的名义拿下土地，卖了房子，开发商就撤了，没有专业的养老服务机构。”上海栖城建筑设计规划公司副总兼养老事业部负责人蒋亚利分析其中原因说。

      为了实现盈利，养老项目投资人们可谓“花样百出”，可真正能提供专业养老服务的却并不多。



      养老地产会员卡价格几近翻番？

      上海亲和源项目是全国较早打出“养老”旗号的地产项目。它不卖房子卖会员卡。会员卡分A卡和B卡。2007年推出时，A卡须一次性缴费50万元，允许继承或转让，另一种是只限个人终身使用的B卡，每年年费仅两万元。

      亲和源老年生活形态研究中心主任说，如今A卡已卖到118万元，且亲和源社区已“住满”，有1200名老人。

      但一名刚去亲和源考察的投资人称，亲和源没有其自称的那么“乐观”。它经营7年，入住率也就60%左右。



      卖房子还是卖服务

    “中国老人最喜欢的养老方式是，既能给自己养老，又能留房子给子女。”北京顺义区东方太阳城集团董事局主席朱凤泊介绍，太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自持，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自有物业提供养老服务。

      据称，太阳城养老公寓项目已经入住700多人，最近连续三年盈利。但在蒋亚利看来，太阳城多少“存在以养老的名义拿地，然后卖公寓、卖别墅挣钱的嫌疑。”对此，朱凤泊予以了否认。

      朱凤泊透露，下一步，太阳城养老公寓可能将在按月租住外收取“保证金”。“‘保证金’会退给客户，这样客户保证能退到钱，我们也能用这些流动资金补贴养老公寓的运营开销。”



    “拿地”是关键

      据了解，老年人社会福利设施用地可以以划拨方式取得。一名业内人士告诉笔者，土地无论政府是否“划拨”给申请人，都不太好谈。亲和源投资方之一周星增曾转述一官员话称，“土地批成养老院，什么现成好处都看不到。”

      一边是经济发达地区官员不愿批养老地块，另一边，经济欠发达地区“乱批”养老地产项目造成坏影响。全国政协委员钱学明认为，这造成的结果是，政府不敢再把土地批给私人房企，为图“放心”只敢把地批给国企做养老，“这样又不是充分的市场竞争模式了。”



      成熟社区可考虑划定养老用地

    “做专门的养老社区不现实，可以考虑在成熟社区里划定养老用地。”钱学明建议，未来在土地拍卖中，政府可规定其中一部分地皮专用于养老，开发商可以自主运营这块土地，也可以通过招标形式引入专业的养老服务机构。如果觉得这个市场好，开发商完全可以自己做，觉得不好就把地租给专业的养老服务机构，让别人来做。