我省2001年进入人口老龄化社会，如今每年数十万候鸟老人来过冬，养老地产风起云涌、市场巨大

     ——养老地产噱头?馅饼?

    时光不知不觉流转，岁月悄无声息交替。

    人口老龄化，这个似乎离我们很遥远的事情，已经成为我们身边的现实。

    1999年，中国开始进入老龄化社会;2001年，我省进入人口老龄化社会;2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人;未来，老龄化浪潮将不可阻挡。

    养老，这个沉沉的社会话题，却蕴含着巨大的商业机会。

    养老业，这个曾经被人忽视的产业，越来越受到人们关注。特别是今年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的正式发布，推动了这个产业的发展步伐。

    养老地产，作为养老产业的一个内容，在中国，在海南，有风起云涌之势。它的现状如何?问题有哪些?如何完善，以使其更健康更蓬勃地发展?记者对此进行了专门采访。

    1风起云涌

    这是一间约40平方米的屋子，屋子四周摆满了造型各异的根雕。

    “这像不像乌龟?这像不像兔子?这像不像骆驼?”10月19日上午，在琼海天来泉老年大学一楼的根雕室，67岁的刘志伟高兴地带着记者“检阅”他的宝贝们。

    来自哈尔滨，退休前从事金融工作的刘志伟，以“驴友”著名，并以此特征时常被媒体采访。

    2006年，习惯了利用各种交通工具满世界“折腾”的刘志伟，却被这个叫天来泉的社区牢牢吸引，并在这里购买了房子，从此停留下来。

    “这里空气好、水好、治安好，人很纯朴。”刘志伟说，“更重要的是，我在这里找到了自己想要的一种养老的生活方式。”

    在天来泉，刘志伟和老伴每个月的生活费只需要500元，平时吃肉少，吃鱼多。“家里吃的鱼都是我去万泉河捞的。”刘志伟脸上装满了笑。

    刘志伟喜欢在海边、万泉河边散步，看到扔掉的船木或枯木，捡回来，经过打磨，便成了一个个具有生命的根雕，摆在小区老年大学的这间屋子里，与其他老人分享。老年大学除了他的根雕室，还有棋牌室、舞蹈室、外语教室等等。

    累了，刘志伟和老伴可以在小区温泉泡池放松;病了，刘志伟和老伴可以在小区配套的医疗中心得到治疗。音乐厅、体育馆、餐厅……“老年人所需要的服务，在这里随时都能得到满足。”刘志伟说，“3年了，我和老伴全年待在这里，没有回过老家。”

    让刘志伟乐不思蜀的天来泉，完整的名字叫海南天来泉养生俱乐部，坊间又叫它养老社区或养老地产的。类似的叫法，在海南已不鲜见，甚至有风起云涌之势。

    记者上网大致检索，目前在海南的地产里有养老养生之说的就有定安牧屿云天、屯昌木色湖养生项目、澄迈四季康城、官塘万泉河温泉小镇等等。

    听闻一些大企业瞄上海南养老地产，记者采访了其中一家叫泰康人寿的公司，得到的答复是：泰康的养老地产现在只在北京、上海落地，其他地区还没有，但海南肯定是其关注并有预期的地方。

    沿东线一路下来，写有养老养生地产的广告牌不时从眼前闪过。记者随意按其中一个广告牌上留的电话打过去，还没张口，对方第一句话就是：“这里是专门针对老人设计建造的，所有配套都按老人的需求而定。”

    而记者到访过的楼盘，如三亚清平乐等，都告诉记者这里有为老人准备的一切……

    养老，成为海南许多地产必不可少的元素。

    2几种模式

    根据世界卫生组织的定义，一个国家65岁及以上人口占全国人口的比率在7%-14%之间称为老龄化国家，若该比率超过14%就称为老龄国家，超过21%时称为超老龄国家。

    明天，在哪里养老?如何养老?

    随着我国在1999年开始进入老龄化社会，我省在2001年进入人口老龄化社会，以上问题便在约2亿老人们脑中盘旋。

    据了解，我国老龄化的特征是基数大、增长快、空巢化、家庭规模小型化等。

    总体上，我国养老服务业还处于发展初期，养老服务和产品供给不足的问题十分突出。

    “目前，养老的主要形式还是居家养老。”省老龄办副主任谢池春对海南日报记者说，根据调查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成员和社区提供服务，只有不多的老人愿意到养老机构去。以居家为基础，社区为依托，机构为支撑覆盖城乡的多样化养老服务体系战略，是中国未来养老的发展方向。

    养老产业商机无限。一些企业嗅觉灵敏、反应迅速。

    据报道，不但万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企纷纷“试水”养老地产，更有泰康、新华等险企出手打造养老社区，甚至连中石化都宣布进军养老地产市场。

    海南作为中国最富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。

    “海南最近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对海南日报记者说。

    根据海南日报记者最近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式：纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。

    纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。

    纯养老机构运营型。在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。

    混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利;另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。以琼海天来泉为代表。

    “海南软硬设施和服务体系称得上养老的地产，天来泉算一个。”谢池春说。

3警惕吃红利

    “天来泉不是养老地产，只是在当初设计时，多了一份关爱老人之心。”天来泉集团的投资人吴又明对海南日报记者说。

    天来泉项目2006年启动，第一期是纯房地产项目，当时销售8个月就全部售罄。

    2007年做二期之前，吴去了一趟英国。一到英国，首先冲击他的就是当地的养老院。“那里的老人太幸福了。”吴说，他们每天读书、看报、听音乐、喝茶、做义工，“活得很有尊严。”

    吴强烈地希望把这份幸福和尊严带回国，于是有了天来泉二期，有了方便轮椅进出、老年人使用、各种适合老年人活动、互动、健康和安全的公共设施配套，有了天来泉健康服务管理体系。

    “什么叫养老地产?”吴说，“这基本上是一个伪命题。”他认为，国际上并没有“养老地产”的说法。“养老”是一个庞大的产业，涵盖了从政府、社会、企业等多个层面，涉及到服务、医疗、用品等配套产业。

    养老产业业态很多，以固化物质形态看，有老年社区、养老院、居家养老、老年公寓等;以产品形态看，涉及到老年人使用的食品、用品等。“所谓养老地产，就是适用老年人的居住用品。”

    吴说，养老地产不是非要建大量的房子，重要的是做到一份对老年人的呵护。不论什么小区、什么房子，经过改造适合老人居住，并能为其提供相应的服务，都可以叫养老地产。

    据了解，养老地产应兼具两个方面的功能，即地产的居住功能和养老功能。市场上，很多养老地产项目只实现了居住功能，养老功能缺失，“养老”实际上是卖房的广告营销噱头，而出现这种情况的根本原因是目前没有任何层面的规范和标准。

    “养老地产是建立在对养老产业的关注上。”有关人士认为，“养老产业不等于养老地产，养老地产不等于圈地盖房。”

    “以‘养老地产’名义圈占资源的个别现象确实存在。”省国土环境资源厅有关人土说。土地资源非常珍贵，按照国家规定，居住用地容积率不得低于1.0。有个别开发商以“养老地产”要地，动辄就是几百亩、上千亩，目标都是海边、湖边、水库边，环境优美，且容积率低于1.0，其实就是为了绕开国家限令，建低容积率的楼盘，卖房子而已。

    “警惕上市公司吃红利。”据有关人士介绍，一些企业之所以涉足养老地产，主要是看中地产项目来钱快，稀有的土地资源溢价快，便于资产增值。以上市公司为例，如果凭借“养老”概念较优惠地拿到地，马上便可以获得很高的土地溢价收益。土地资源作为一项资产，由于获得高溢价，表现为上市公司的财务报表资产项大幅增加，会进一步增加投资者信心，拉升股价。“整个过程中，企业能赚到土地溢价收入，享受股票上涨收益，成为资本市场中受投资者关注的优质企业。凭借‘优质’企业的身份，企业可以再去银行融资或增发股票债券，圈回更多的钱。”

    4实实在在大馅饼

    老龄化浪潮已不可阻挡。

    据预测，2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人，2025年将达到3亿人，2033年将超过4亿人。

    我省老龄化、高龄化的趋势加快，据统计部门预测，到2015年，我省80岁以上老年人口将达17万人，占老年人总数14.66%，进入高龄化社会。此外，海南得天独厚的自然资源吸引了众多岛外老人，据估计，我省每年迎来数十万过冬的候鸟老人。

    据悉，我省将加快建立三个层次的养老服务机构网络：一是为农村“五保”老人、城市“三无”老人等提供供养服务的公办福利型养老服务机构;二是为本地老年人提供养老服务的普惠型社区养老服务机构;三是为外地老年人提供休闲度假、保健康复等服务的养老服务机构。

    “对迎面而来的老龄化，我省社会保障制度和养老服务体系建设压力巨大。”谢池春说，“但换一个角度看，这却是我省养老服务业发展的良机，为养老地产的发展提供了想象空间。”

    据他介绍，我国养老推行“9073”模式，90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区机构照料实现社区养老，3%的老年人通过入住养老机构集中养老。

    “更高质量的养老需求正在形成。”专家说，“居家养老和社区养老呼唤专为老年人设计、打造的老年公寓或专业化运营的养老地产。”

    据介绍，养老地产市场巨大，是一块实实在在很大很诱人的“馅饼”。经历改革开放，很多老人有一定经济基础，对老年生活要求更高，不仅要求老有所居，更看重老有所享、老有所乐。很多老人愿意住在养老地产中生活，享受社区提供的医疗、超市、老年大学、老年俱乐部等综合配套设施，并仍希望对社会有所贡献，希望更有尊严地生活。

    “养老地产在海南属于起步阶段，因其气候优势和环境优势，它在海南的发展得天独厚、前景广阔。对此，首先政府要做好规划，要有标准和规范。”海南产业经济研究院院长李仁君说，什么是养老地产，它的内涵和外延如何定义?它有什么指标和要求，一定要清楚明了，企业才会因此有方向。

    有关人士建议，海南在发展养老地产时，应把重心放在普惠型社区养老地产项目上，此类地产项目应该靠近城区，最好是配套较齐全的生活区。度假休闲型养老地产项目数量不用多，占地规模也不用太大。

    “养老产业需要扶持，但是养老地产却不能简单扶持。”李仁君说，提供普惠服务的养老地产，可以靠政策资金补贴支持。在政策资金的基础上，适当引入民间资本，例如公建民营方式;高端养老，采用纯粹竞争机制，让社会资本自行进出，补贴后置。

    从经济学来说，资源的配置要有效，尤其是政策资源。专家强调，养老地产需要补贴的领域，补贴最好后置，待企业将养老地产建设好之后，政府根据规划、标准和规范，对产品进行验收，验收合格后，根据老年人的入住情况进行补贴，这样才能让补贴真正发挥作用。

    “养老地产应该属于现代服务业，建立完善的服务体系非常重要。”李仁君说，“我们要抓紧建设的不仅是房子，更是各种完善的设施和配套体系，以及精准到位的服务。”


看世界

    澳大利亚的分层机构养老

    澳大利亚对老年人提供的服务主要有两类。一类是院所照料，另一类是社区照料。

    院所照料即机构照顾，是为一些由于疾病失去自立能力、亲人丧亡、紧急情况等原因，在家庭中得不到帮助、生活料理困难的老年人设置的。主要分为老年公寓和老年护理院。这些养老机构以私立非营利机构为主，另外还有州政府举办的一些老年公寓和护理院。

    社区照料是目前绝大部分澳洲老人采取的养老方式。1984年实行的“家庭和社区照料”计划，拉开了由机构养老向社区养老转变的序幕。

    著名的哈克项目是其中最成功的案例。目的是“尽量用以家庭为中心的强化服务代替护理院和老年公寓的机构服务，改进在家生活的脆弱老年人照料服务范围和质量、提高老年人的生活质量、控制服务费用的增长”。项目的服务内容有家庭护理、家庭照料、送餐、协助购买、暂休服务、交通、园艺、家庭维修、日间护理等等。服务的提供者一般是社区服务中心，大都属于非营利机构。

    美国的产业化养老

    美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国主要的两种养老地产开发模式。

    “太阳城”开发模式的特征是：属于住宅开发性质;限定55岁以上的老人才能入住;为健康活跃老人提供会所和户外运动设施;没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施;一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住;房价便宜，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力;附近一般都配有专为社区服务的商业中心;兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。

    美国CCRC持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为老人提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。CCRC开发模式的特征是：社区内设有医疗室;设老人专属食堂，给老人提供营养配餐;不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施;在经营模式上：收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。

    日本的多元化养老

    日本养老机构最突出的特点就是多元化养老服务，分为老年公寓、康复保健机构、特别养护之家、疗养院(包括老年医院、老年病房等)、痴呆老人生活小组、静养关怀、日间托管服务等。其中，痴呆老人生活小组一般由数名痴呆老人组成，每个人都有家庭角色。

    日本从上世纪80年代末90年代初开始修正偏重老人福利设施的倾向，而是把老人福利的重心转移到居家福利模式上。

    2000年，日本开始实施护理保险制度，其中一个主要内容就是对老年人提供居家服务。居家服务指的是加入保险的老年人可以大部分时间住在自己家里接受各种服务。服务种类大致有：上门护理(家庭服务员)、上门帮助洗浴、上门帮助康复、日托康复、居家疗养指导、日托护理、短期入住设施、痴呆老人生活护理、收费老人福利院护理等。